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杠杆炒房后果多严重?房价波动20%盈亏波动354%!

文 / 浚滨来源:FX168财经网(北美)

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FX168财经报社(香港)讯 据加拿大乐活网Lahoo.ca周二(1月15日)报道称,上周末,CMHC的首席执行官Evan Siddall代表公司帮助加拿大全体房奴算了一笔账。然后得出一个结论,贷款压力测试帮助很多加拿大家庭避免了亏损和失去家园的痛苦。

黄三水说,废话不讲, 先看看是怎么算的。

假定黄三水购买了一套价值50万加元的房屋,为了使杠杆最大化,黄三水选择首付5%,也就是25000美元。然后向一家商业银行借入一笔25年期限,5年固定抵押贷款利率为3.89%的商业贷款。

这种操作非常非常普通,也非常非常常见。

如果5年后房子还没有转卖,则黄三水实际支付的成本是首付25000加元、各种购买成本19000加元、偿还本金20782加元、偿还利息89369加元,合计15.4万加元。成本中还未计入税收、维护和房屋保险。

这个时候房子的实际价格其实已经达到了589369加元。

第一种可能是这个5年内,房价上涨了10%(这符合加拿大的通货膨胀率),那么黄三水可以看到的收益就是5万加元。而这笔钱并不足以抵偿黄三水5年中支付的利息89369加元。相相当于黄三水浮亏39369加元。

第二种可能是这个5年内,房价下跌了10%,则黄三水可以看到的收益就变成了负5万加元。相当于黄三水浮亏139369加元。

我们暂且不论房价涨跌都是浮亏的现实,首先要看清楚杠杆带来的盈亏偏差有多大,房价波动只有20%,而盈亏浮动则达到了354%。这就是杠杆的威力。

小编觉得CMHC的算法很僵硬也很奇怪,比如没有考虑到租金、提前卖出或者滞后卖出等诸多不可测算的变量。再比如计算盈亏比例的方式。

但黄三水却认为CMHC给我们提供了一个暂新的思路,那就是杠杆带来的风险其实远大于杠杆带来的回报。但问题在于人们的头脑里容易放大收益而忽略风险。

如果大家对这个经济命题还弄不懂的话,可以参考过去三年的中国股市,比较下有多少人因为加杠杆炒股破产跳楼失去公司, 有多少人因为加杠杆财务自由成为人生赢家,就能轻松明白杠杆对投资者来说也许是很大的机遇,但往往意味着更大的危机。

所以,Evan Siddall告诉所有加拿大人,贷款压力测试是为了大家好,通过一种强有力的杠杆约束,捆住一些人不受控制的手,让借钱从so easy模式变成normal模式甚至hard模式,然后在未来5-10年内可以帮助很多家庭无需面对破产或者失去家园的危机。

Evan Siddall警告那些鼓吹贷款压力测试不公平的人,总有一天大家会看到是谁在裸泳,但那意味着一个又一个家庭的财务悲剧。所以对在你身边喋喋不休说贷款压力测试坏话的人必须提高警惕,因为他们有可能把你推进杠杆深渊。

黄三水说,CMHC的首席执行官和地产经纪是完全不同的立场,前者代表加拿大官方的贷款管理机构,需要的是谨慎的风控和安全的金融防火墙。而后者是市场的催化剂,任何能推动成交的事情,包括极限加杠杆都是地产经纪的最爱。

黄三水认为,从一个地产经纪的角度讲,他不希望有任何人唱衰地产市场,但理性客观的说,降低杠杆率是降低风险的最有效办法,哪怕一大票潜在的买家被踢出交易市场。

Evan Siddall指出,房价大涨时,过度使用杠杆的人能获取最大收益,但房价大跌时,过度使用杠杆的人很可能倾家荡产。所以贷款压力测试是保护加拿大家庭不被财务危机困扰的重要保障。

贷款人必须确保自己在利率上调或者收入波动时保持还款能力,否则中国香港曾经遭遇的负资产问题也极有可能出现在加拿大。

Evan Siddall最后提醒大家,很难说政治家和地产开发商谁更慷慨,但至少知道谁更注意安全。所以贷款压力测试不但不会取消还将长期保持。有侥幸心理的人不适合投资房产。

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