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加拿大若禁外国买家买房 到时后悔都来不及

文 / 浚滨来源:FX168财经网(北美)

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FX168财经报社(香港)讯 据加拿大乐活网Lahoo.ca周三(8月22日)报道称,据CBC早前报道,新西兰议会已在上周三通过法案,禁止外国人在该国买房,全球只有澳大利亚人和新加坡人例外,由于这两个国家与新西兰签有自贸协定,因此这两个国家的人被允许在新西兰买房。

新西兰政府表示,外国人推高了本国房价毋庸置疑,尤其是来自美国硅谷的富人,他们主要购买新西兰乡村美丽如画的牧场,再是来自中国的富人,他们主要买奥克兰(Auckland)郊区的房子。统计数字显示,在 Queenstown的风景区,有5%的房屋交易的买家是外国人,而在奥克兰中部,这个比例上升到22%。

新西兰政府的政策一出台,就在世界各国引起反响,加拿大也不例外。如BC省绿党领袖Andrew Weaver就发出呼吁,要求BC政府跟进,也禁止外国买家在BC买房置业。

Weaver指出,众所周知,有大量热钱从海外涌进BC,不少外国投资者瞄准了温哥华地区的房地产市场,他们大举购房不仅推高了房价,让本地居民买不起房,也使得投机活动日益猖獗。

其实近年来BC和安省先后出台新政策,针对海外买家征收转让税,先是BC省府对海外买家征收15%的转让税,安省随后跟进,也推出类似措施。而BC新民主党新政府上台之后,又在今年将15%的转让税提高至20%。

专家:禁外国买家无助于减轻房屋负担压力

但是,多位专家对HuffPost Canada表示,加拿大若跟随新西兰脚步禁外国买家买房,可以说基本上无助于减轻房屋负担的压力。

(安大略省外国买家所占比例,来源:安省政府、RBC)

如TD Bank的首席经济学家Beata Caranci就指出,可以预见,加拿大若禁外国买家买房,显而易见的是会导致房屋销量下滑,就如在BC和安省最初实施针对海外买家的转让税那样。但是并不足以减轻本地居民的房屋负担压力,原因在于加拿大房屋需求强劲,即使销量一度受挫,不久之后又会恢复过来。这种情况在温哥华和多伦多已经反复出现了。

根据RBC银行的研究,在安省实施针对海外买家的转让税之后,金马蹄地区外国买家涉及的交易量确实一减再减,从实施初期4.7%的比例降至去年年底和今年年初的1.6%:

但是,加拿大按揭与房屋公司(CMHC)今年6月的一份报告指出,仅就加拿大的情况而言,外国买家其实上不应该对本地的房屋负担问题负责。对温哥华房市的研究显示,从2010年到2016年第三季度,温哥华地区的房价上涨主要是三大原因造成:一是史上超低的按揭利率,二是本地迅速的人口增长,再是本地居民的收入增加。

CMHC在报告中说,与其说大温地区的房价是外国人推高的,不如说是本地居民“买”高的更切合实际。这个原因在于加拿大人对房价上涨的普遍且乐观的预期:既然房价总是升高的,手中有钱就买房。大家都买房的结果,不仅扭曲了市场,而且让市场更具有风险及不确定性,也让房屋更难以负担。

Capital Economics的经济学家Brown在发给HuffPost 的电邮中说,也许眼下不少人讨厌外国买家,把推高房价的责任归咎于他们。但外国投资者毕竟是一支购买力量,若未来经济下行再加上加元下跌,加拿大人可能就为把外国人赶走而后悔了,因为外国人的“撤退”,就会让市场急转直下,房价跌起来止都止不住...最终受害的还是加拿大的消费信心,还有银行,还有经济。

TD Bank的经济学家Caranci也同意这个观点。她说一旦加拿大遭遇这样的经济困境,禁止外国买家的举措会让市场更弱,也更不稳定。若政府在这个时候反悔了,又希望把外国买家拉回来,那么政府不仅面临诚信的问题,而且外国买家也不再相信政府,认为不知什么时候又会被逐出市场,因此他们将不愿入市。

Caranci说,一旦上述情况发生,政府不仅被动,且很尴尬,既会让房地产市场更混乱,也令市场更难预测,这都不是政府希望见到的。其实政府有比赶走外国人更好的办法来解决房屋负担问题,比如增加可负担房屋建设的投资,以及允许在低密度社区建设高密度住宅等等。

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